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À l'Assemblée Nationale

Loi ELAN : la synthèse du texte adopté

Contexte, enjeux et objectifs

Présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est le résultat de 10 mois de concertation avec les élus des territoires, les professionnels et les associations. Dès l’été 2017, une consultation numérique a permis de recueillir près de 2600 contributions. Elle a abouti, en septembre 2017, à la présentation de la Stratégie logement qui, face au constat de mal-logement persistant malgré des dépenses publiques élevées, vise à réformer globalement le secteur. Plusieurs des mesures de cette stratégie ont été traduites dès la loi de finances pour 2018 et se poursuivent avec le projet de loi de finances pour 2019, notamment avec la contemporanéité des aides personnelles au logement. En janvier et février derniers s’est tenue la « Conférence de consensus », démarche de dialogue qui a permis de continuer les échanges avec les parties prenantes. En outre, les plans « Coeur de ville » et « Logement d’abord » ont été lancés en mars 2018. Le projet de loi ELAN s’inscrit dans ce cadre global, il en est aussi la traduction législative.

Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) présente 4 titres et autant d’objectifs principaux :

Titre 1 – Construire plus, mieux et moins cher :

En créant les projets partenariaux d’aménagement (PPA) et les grandes opérations d’urbanisme (GOU) (article 1) ; en promouvant l’évolutivité des logements (article 18) ; en réduisant l’insécurité liée aux recours contentieux (article 24), notamment en renforçant la lutte contre les recours abusifs.

Titre 2 – Faire évoluer le secteur du logement social :

En regroupant les bailleurs pour mutualiser leurs ressources (articles 25 et 26) ; en simplifiant le cadre juridique dans lequel exercent ces bailleurs (article 28) ; en accélérant la vente de logements sociaux afin d’investir davantage dans la construction et la rénovation tout en accélérant l’accession sociale à la propriété (article 29).

Titre 3 – Favoriser la mixité sociale et mieux répondre aux besoins de chacun :

En créant le « bail mobilité » pour répondre aux besoins temporaires de logement (article 34) ; en rendant plus transparentes les attributions de logements sociaux (article 36). 2

Titre 4 – Améliorer le cadre de vie :

En se dotant de moyens et d’outils inédits pour revitaliser les centres-villes des villes moyennes en créant les opérations de revitalisation des territoires (ORT) (articles 54 à 54 ter) ; en luttant plus efficacement contre l’habitat indigne (articles 56 à 58 bis) ; en permettant la mise en oeuvre l’accord signé avec les opérateurs sur le déploiement du numérique sur le territoire (articles 62 à 64).

Les principales mesures et bilan

La Commission Mixte Paritaire (CMP) qui a eu lieu le 19 septembre 2018 a été conclusive. Après près de 7 heures de débats, Députés et Sénateurs se sont accordés sur un texte d’équilibre. Les principales mesures du projet de loi à son issue sont les suivantes :

  • Les projets partenariaux d’aménagement (PPA) constitueront un nouvel outil de contractualisation entre les collectivités locales et l’Etat afin de faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement comprenant des objectifs de production de logements. Dans le cadre des PPA pourront être créées des grandes opérations d’urbanisme (GOU) qui seront les outils opérationnels ayant pour objectif de concentrer au niveau de l’intercommunalité les leviers nécessaires à la réalisation d’une opération d’aménagement d’envergure. Parce que de tels projets ne peuvent se faire sans les maires, les communes disposeront d’un droit de véto (article 1).
  • La transformation de bureaux vacants en logements est encouragée, notamment grâce à l’instauration d’un bonus de constructibilité de 30% (article 9).
  • La loi dite « Littoral » de 1986 est aménagée à la marge afin notamment de permettre le comblement partiel des « dents creuses », à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement, d’hébergement et d’implantation de services publics, tout en respectant les enjeux environnementaux de préservation de cette zone (article 12 quinquies et suivants).
  • Les avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) sont assouplis afin de mieux pouvoir lutter contre l’habitat indigne d’une part et contre les zones blanches d’autre part (article 15).
  • Les permis de construire seront entièrement dématérialisés d’ici 2022, grâce à la mise en place d’une téléprocédure qui permettra d’assurer le traitement des demandes et non plus le seul dépôt (article 17).
  • L’article 18 du projet de loi adapte les exigences d’accessibilité dans les bâtiments collectifs d’habitation en créant la notion de « logement évolutif ». Il fixe une obligation de 80% de logements évolutifs et 20% de totalement accessibles pour les nouveaux immeubles, en passant donc d’une logique de logements 100% adaptés à des logements 100% adaptables. Concrètement, cette mesure prévoit que tout logement pourra devenir accessible grâce à travaux très légers, ce afin de suivre au mieux l’évolution des personnes.
  • L’insécurité liée aux recours contentieux sera réduite, notamment en renforçant la lutte contre les recours abusifs, qui bloquent 30 000 logements aujourd’hui (article 24).
  • La réorganisation du tissu des organismes de logement social prévue à l’article 25 permettra d’atteindre un équilibre entre la proximité, qui permet la réactivité et le lien avec les territoires, et la mutualisation, qui permet une maitrise des coûts. Les seuils sont fixés à 12 000 logements gérés ou 40 M€ de chiffre d’affaires consolidé moyen sur trois ans.
  • Le dispositif prévu à l’article 29 vise à permettre la vente de 40 000 logements sociaux par an, via notamment la création d’une nouvelle forme d’organisme d’HLM, la société de vente HLM. L’objectif est de favoriser l’accession sociale à la propriété tout en permettant de dégager des fonds propres pour les bailleurs sociaux, qui pourront alors réinvestir, dans la construction et dans la rénovation du parc existant.
  • L’article 34 crée le « bail mobilité », un nouveau type de bail de location de logement meublé, d’une durée d’un à dix mois, réservé aux locataires en mobilité, sans limite d’âge. Le bail mobilité sera éligible au dispositif VISALE1, ce qui sécurisera le propriétaire tout en évitant au locataire d’avoir à verser un dépôt de garantie.
  • L’article 35 prévoit l’obligation pour les bailleurs, dans les zones tendues, d’instaurer un examen périodique de la situation des locataires tous les 3 ans afin de fluidifier davantage la mobilité dans le parc social. Pour rendre plus transparente les attributions de logements sociaux, le système de cotation de la demande est généralisé (article 36).
  • La mixité sociale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville est renforcée en facilitant l’attribution hors quartiers prioritaires de la ville (QPV) des ménages les plus fragiles d’une part et en renforçant l’attribution en QPV des ménages les moins fragiles d’autre part (article 38).
  • Loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) : certains aménagements ont été adoptés mais son esprit et ses objectifs sont préservés. Les modifications portent sur les communes nouvellement soumises au dispositif qui bénéficieront de 5 périodes triennales pour atteindre leurs objectifs. Le seuil de 1500 habitants s’applique aux seules communes situées dans l’unité urbaine de Paris (et non plus dans toute l’Ile-de-France). Certains logements en accession sociale à la propriété sont désormais décomptés dans le quota SRU (bail réel solidaire (BRS) et prêt social location-accession (PSLA)). Enfin, une expérimentation de mutualisation à l’intercommunalité des objectifs de rattrapage, strictement encadrée, est créée (articles 46 et suivants).
  • L’encadrement des loyers pourra être expérimenté dans les collectivités volontaires connaissant en forte tension locative (article 49).
  • La location de logements touristiques du type « AirBnB » est davantage encadrée, notamment par le renforcement de l’information des communes et par l’instauration d’une amende civile nouvelle pour les plateformes (article 51).
  • L’article 54 du projet de loi créé les opérations de revitalisation des territoires (ORT), contrats qui répondront aux différents enjeux de développement locaux (mobilité, services, habitat, développement économique…) en matière de revitalisation des centres des villes moyennes. Ce contrat constituera le support du plan Action Coeur de Ville, en faveur des villes moyennes qui souffrent d’une forte vacance commerciale et d’une inadaptation de l’offre de logement.
  • La transition énergétique dans le bâtiment est facilitée par la création du carnet numérique du logement, véritable « carnet de santé », aussi bien pour le neuf que pour l’existant. En outre, les acteurs de la vente et de la location seront responsabilisés au regard des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), afin de lui conférer un caractère opposable (articles 55 ter et 55 bis C).
  • Afin de mieux lutter contre les marchands de sommeil, l’article 56 institue une présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes. Les outils disponibles ont été renforcés pour combattre ce phénomène : interdiction d’achat d’un bien portée à 10 ans contre 5 aujourd’hui (article 56 sexies B) ; obligation pour les syndics de copropriété et les agents immobiliers de signaler au Procureur de la République les opérations réalisées par des propriétaires dont ils ont de fortes raisons de penser qu’ils ont une activité de marchand de sommeil (article 56 sexies) ; possibilité de saisir les indemnités qui pourraient être versées à un marchand de sommeil dans le cadre d’une procédure d’expulsion (article 56 sexies B) ; obligation du prononcé des peines complémentaires de confiscation des biens des marchands de sommeil ayant servi à loger des personnes vulnérables dans des conditions indignes (56 sexies B); interdiction aux marchands de sommeil condamnés d’acquérir des biens immobiliers en cas de vente aux enchères (article 56 sexies C).
  • Certaines mesures relatives à la réforme de la gouvernance des copropriétés ont été introduites par voie d’amendements lors du débat parlementaire. Elles seront complétées par des ordonnances (articles 59 bis AB à 60 bis).
  • Les articles 62 à 64 permettent la mise en œuvre de l’accord signé avec les opérateurs sur le déploiement du numérique sur le territoire en simplifiant diverses mesures administratives pour faciliter l’installation, l’exploitation et l’entretien du réseau. En outre, une nouvelle sanction pécuniaire est créée à l’encontre des opérateurs qui ne se seraient pas conformés à leurs engagements de déploiement.

1 Visa pour le logement et l’emploi, VISALE est un dispositif de cautionnement des loyers proposé par Action Logement.

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